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六月青島的暖風(fēng)沁人心脾，樓市政策面的暖意，也在積小流而成。

6月15日，在黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街取消全面限購后，青島增加了住房公積金貸款金額，家庭第一套房夫妻共同貸款從60萬元增加到80萬元。

這不是公積金的第一次調(diào)整政策。不到一個月前的5月23日，青島將二手住房公積金貸款的貸款期限和住房年齡之和放寬到最長不超過50年，取消了二手住房年齡與首付比例掛鉤的規(guī)定。

從公積金政策調(diào)整的角度來看，放松和改善已成為關(guān)鍵詞，鼓勵房屋銷售的意圖是不言而喻的。在房地產(chǎn)市場不投機(jī)的基本前提下，房地產(chǎn)市場也需要恢復(fù)熱度，釋放以往壓抑的需求。

值得注意的是，這項政策的出臺時間非常微妙。根據(jù)之前的公告，6月16日，青島第二批共有27塊99萬平方米的土地將進(jìn)入拍賣市場。新的公積金政策在土地拍賣前一天出臺，也讓觀望的房地產(chǎn)企業(yè)放心，刺激土地的意圖顯而易見。

近日，青島《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長若干土地規(guī)劃政策措施》宣布，2022年，青島將增加土地供應(yīng)，全市土地供應(yīng)總量超過9萬畝，力爭10萬畝。如何順利完成任務(wù)，需要綜合考慮各個方面，或者市場的各個環(huán)節(jié)都能健康平衡地運行，各種市場實體才能有動力征地。




自2022年以來，全國房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)是放松和放松。關(guān)于地方房地產(chǎn)市場放松政策，半島政府之前曾在《青島三地全面取消住房限購》一文中進(jìn)行了盤點。

4月29日，最大的支持來自中共中央政治局會議。會議明確表示，支持地方政府從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

信號一出來，青島就加快了城市政策的步伐，降低了首套房利率，放寬了公積金貸款的限制，取消了部分地區(qū)的購買限制。

5月20日，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為4.45%，比上個月下降了15個基點，青島立即跟進(jìn)，首套房貸利率可達(dá)45%.25%，二套房貸利率可達(dá)5.05%。

5月23日，公眾放寬公積金政策，二手住房公積金貸款貸款期限和住房年齡之和不超過50年；取消二手住房年齡與首付比例掛鉤的規(guī)定，首付比例不再按住房年齡逐步提高。

6月3日，黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）同日宣布，將全面取消住房購買限制政策，堅持住房定位，不投機(jī)，支持剛性和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

6月15日，公民使用公積金政策的門檻再次下降：在青島行政區(qū)域內(nèi)購買第一套自住住房的，貸款申請人及其配偶符合貸款申請條件的，公積金貸款最高限額調(diào)整為80萬元；貸款申請人只符合貸款申請條件的，公積金貸款最高限額調(diào)整為50萬元。購買第二套自住住房的公積金貸款最高限額政策保持不變。

與原政策相比，夫妻共同貸款金額較以前增加20萬元；僅符合貸款申請條件的，比以前增加14萬元。

增加配額，降低市民準(zhǔn)入門檻，增加20萬，使許多家庭使用公積金貸款，降低稅率，降低還款壓力，更好地促進(jìn)剛性需求和改善住房市場的良性發(fā)展。




值得注意的是，這項新政策在青島第二次集中土拍前一天發(fā)布。

5月27日，青島市第二批集中供地發(fā)布公告，共拍賣出讓土地27塊，總面積99萬平方米，起價127億元。土地供應(yīng)的主要力量仍然是西海岸，共有224宗地，李滄1宗地，而城陽、市南、嶗山、即墨都沒有地塊出讓。原本4月份的土地推介會中稱,本批次擬供地塊為35宗。但從實際供應(yīng)地塊來看，南京路1號地塊、中車地塊、李滄堿廠地塊、李滄世博會地塊、城陽白云山地塊等地塊較少。

在具體拍賣時間表上，市北、李滄地塊拍賣時間為6月16日9:30，西海岸地塊拍賣時間為6月16日14:00，本輪土地拍賣集中在一天內(nèi)完成。

然而，與之前經(jīng)常建設(shè)產(chǎn)權(quán)人才公寓的運營相比，土地拍賣規(guī)劃略有放松，沒有提到任何地塊建設(shè)產(chǎn)權(quán)人才公寓的要求，只強(qiáng)調(diào)部分地塊公共租賃住房的分配。

為什么選擇在這個節(jié)骨眼出臺新政？讓我們來看看第一輪土拍。

3月18日，2022年青島首批集中供地拉開帷幕，最終轉(zhuǎn)讓16塊涉宅地塊，建筑面積76.7萬平方米，總成交額29.5億元。

具體來說，青島成功轉(zhuǎn)讓的15塊地塊中有12塊以底價成交，其中黃島區(qū)8塊，城陽區(qū)3塊，即墨區(qū)1塊。有3塊溢價地塊，城陽區(qū)1塊，黃島區(qū)2塊，溢價率分別為13塊.4%、1.4%和0.6%。

從征地開發(fā)商的角度來看，青島第一輪集中土地拍賣的主力軍幾乎都是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)。克瑞研究中心表示，與北京、福州、合肥相比，2022年青島第一輪土地拍賣表現(xiàn)明顯持平，沒有土地封頂交易，平均溢價水平也是四個城市中最低的。

因此，在第二輪集中土地拍賣公告發(fā)布后，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前北方許多城市土地拍賣寒冷的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)對征地的觀望情緒也相對較強(qiáng)，這些地塊能否順利拍賣還有待觀察。

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的觀望情緒仍然相對較強(qiáng)。面包不容易賣，自然房地產(chǎn)企業(yè)沒有更多的錢買面粉，所以房地產(chǎn)企業(yè)的征地情緒也更加明顯。

因此，最近，各種有利的政策不斷從全國銷售端傳來，以推動交易量。青島宣布增加公積金貸款額度，也應(yīng)考慮這方面，畢竟，房屋可以出售，房地產(chǎn)企業(yè)有信心獲得土地。具體的土地拍賣結(jié)果，明天就知道了。


大項目往往帶動土地供應(yīng)



土地是經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

近日，市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長的若干土地規(guī)劃政策措施》，推出了23項針對性強(qiáng)、含金量高、務(wù)實有效的政策措施，有效確保項目的吸引力、實施、建設(shè)，有效服務(wù)城市經(jīng)濟(jì)社會的優(yōu)質(zhì)發(fā)展。其中，2022年將增加土地供應(yīng)，全市土地總供應(yīng)超過9萬畝，力爭10萬畝。

這對青島來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，尤其是在商業(yè)土地供應(yīng)方面。讓我們看看2021年的數(shù)字。2021年青島計劃供應(yīng)806萬平方米，第一批142萬平方米，第二批265萬平方米（含終止轉(zhuǎn)讓），第三批113萬平方米，土地供應(yīng)計劃完成率64.5%。

數(shù)據(jù)顯示，通過三次集中供地，2021年度青島共集中出讓土地179宗，成交總建面約1111萬平方米，成交總價約547億元。從成交結(jié)果來看，地塊以底價成交為主，溢價地塊較少；從拿地房企來看，多為央企或國企，還有部分比較強(qiáng)勁的民企。

自去年以來，土地拍賣市場的觀望情緒一直沒有分散，房地產(chǎn)企業(yè)整體征地態(tài)度謹(jǐn)慎。青島如何完成今年10萬畝土地供應(yīng)計劃？

《促進(jìn)發(fā)展穩(wěn)定增長的若干土地規(guī)劃政策措施》強(qiáng)調(diào)，要堅持跟隨項目的要素

結(jié)合新一輪土地空間規(guī)劃、城市更新和城市建設(shè)三年行動，重點發(fā)展區(qū)域應(yīng)加快和優(yōu)先實施土地供應(yīng)，保障省市重點項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生項目用地，提供快速供應(yīng)。結(jié)合現(xiàn)狀庫存和去庫存周期，合理確定重點住宅用地供應(yīng)區(qū)域和供應(yīng)時間。

值得注意的是，該政策建議合理確定商業(yè)和商業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模。根據(jù)控制總量、限制增量、消化庫存的原則

其中，商品房去化周期超過36個月的區(qū)（市）可以暫停商品房和辦公用房項目的土地供應(yīng)；去化周期為36-18個月的區(qū)（市），減少商品房和辦公項目的土地供應(yīng)規(guī)模，嚴(yán)格控制商品房混合用地中商業(yè)用地比例，原則上控制在10%以內(nèi)；去化周期為18-12個月的區(qū)（市），商業(yè)和辦公項目土地的供應(yīng)規(guī)模可以保持；商業(yè)和辦公項目土地的供應(yīng)規(guī)模可以根據(jù)情況適當(dāng)增加12個月以下的區(qū)（市）。

因此，10萬畝土地不僅有商業(yè)供地，還有重點項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程等的供地，青島市將供地計劃放置在城市更新的大背景中，以項目帶動土地供應(yīng)。此外，青島還不斷從需求端向市場注入活力。幾個月來，房地產(chǎn)市場的政策一直很溫暖。也許，公積金配額的調(diào)整是蝴蝶翅膀的扇動，經(jīng)過幾輪傳導(dǎo)，將給整個市場帶來積極的疊加效應(yīng)。